 |
В течение 10 дней после подписания Предварительного договора уплачивается задаток, который резервирует объект за Покупателем (caparra confirmatoria). Действуют традиционные правила задатка: при отказе Покупателя от приобретения объекта, он теряет задаток; при отказе Продавца – задаток выплачивается Покупателю в двойном размере. Размер задатка составляет по общей практике 10 %.
Средства платежа могут поступать как на счет Продавца, так и на счет нотариуса, который выступает в данном случае в роли Escrow-агента или гаранта для обеих сторон. Как правило, на осуществление платежа за объект в полном объеме уходит 30-45 дней. По Гражданскому Кодексу Республики Италии Предварительный договор должен совпадать с Основным, то есть суть сделки определяется уже на стадии предварительного договора.
|
4) По факту или при осуществлении заключительного платежа за объект недвижимости стороны в присутствии нотариуса подписывают Финальный (Основной) договор купли-продажи (Contratto finale или Contratto notarile di compravendita, Atto publico), который служит юридическим основанием для перехода права собственности от Продавца к Покупателю и регистрации нового собственника в Государственном реестре недвижимости. Текст договора составляется, как правило, лицензированным адвокатом, который проверяет юридическую чистоту объекта через Государственный реестр недвижимости (Conservatoria Registri Immobiliari). При этом проверяется не только право собственности Продавца, но история объекта за последние 20 лет – купля-продажа, обременения объекта, возможные права третьих лиц и пр.
Проверяется также законность возведения строения на участке и наличие всех необходимых для строительства разрешений и согласований. Требуется удостовериться в отсутствии Diritti di Prelazione - преимущественного права третьих лиц на покупку данного объекта недвижимости (соседей, родственников и пр.). Полноценное жилье должно иметь специальный сертификат - Certificato do Habilita. Он выдается по факту завершения нового строительства. Привлечение адвоката осуществляется по желанию клиента. Услуги адвоката в среднем обходятся в 1500-2000 ЕВРО.
По требованию и за счет Покупателя договор купли-продажи переводится на итальянский язык независимым сертифицированным переводчиком. Во время чтения Основного договора, составленного нотариусом на итальянском языке и переведённого официальным переводчиком на язык страны покупателя, нотариус убеждается, что каждый из участников сделки понял все ее детали. После заключения Основного договора на регистрацию в Государственном реестре недвижимости уходит до 45 дней. После регистрации акта, покупатель получает на руки еще один документ - выписку из Регистра собственности и становится полноправным зарегистрированным собственником купленной недвижимости.
Услуги нотариуса оплачиваются и составляют от 1% до 3% в зависимости от региона Италии и типа объекта. Средняя ставка составляет ок. 2%. Минимальный порог, который по умолчанию применяется итальянскими нотариусами - 1300 евро. Не следует думать, что итальянские нотариусы полностью отвечают за чистоту сделки. Они лишь удостоверяют подписи под договором и констатируют дееспособность и правоспособность сторон договора. Нотариус информирует налоговые органы о состоявшейся сделке. Как правило, покупатель вступает во владение недвижимостью с момента подписания Основного договора или в оговоренный им срок. В этот момент также происходит переход рисков, связанных с объектом недвижимости и обязанностей по уплате коммунальных платежей. Официальная регистрация договора является формальностью.
5) В течение 48 часов после сделки Продавец обязан уведомить местное полицейское управление о состоявшейся купле-продаже и переходе права собственности на объект, а также предоставить все сведения о покупателе. В течение 30 дней после сделки Покупатель предоставляет в местное налоговое управление копию договора купли-продажи, копии паспортов и свидетельства об итальянском налоговом номере.
6) Осуществляется также перевод договоров на коммунальное обслуживание на имя покупателя. Обращаем Ваше внимание, что имеется в виду именно перевод договора, а не расторжение прежних договоров и заключение новых на Ваше имя. Почему? Потому что процедура заключения новых договоров будет дольше и обойдется в два раза дороже. Для целей перевода у Продавца запрашиваются все копии квитанций о платежах по недвижимому имуществу за последние несколько лет.
Чтобы купить дом в Италии, ни в одной другой стране Вам так не потребуется помощь адвоката и риэлтора. Для большинства объектов вторичной недвижимости характерно наличие большого количества сособственников, сложных семейных отношений, обременений, прав наследства и т.д. Поэтому каждый объект нуждается в тщательной проверке и перепроверке. Важно отметить, что при покупке строящегося объекта государство защищает интересы покупателя. В соответствии с действующим законодательством при покупке объекта незавершенного строительства Покупатель получает страховой бонд, который страхует риски незавершения строительства объекта и срыв сроков его сдачи.
Помимо оплаты услуг адвоката и нотариуса, Покупателю предстоит уплатить налоги.
- Основной налог, сопутствующий покупке, это НДС (I.V.A.), если речь идет о новостройках. НДС установлен в размере 10% от договорной цены.
- Если речь идет об объектах вторичного рынка, то НДС не уплачивается. Его заменяет Налог на переход права собственности в размере тех же 7%.
- Обращаем внимание покупателей ПРЕМИУМ-класса, что в реестре собственности часть объектов имеют А-класс, то есть принадлежат к ЛЮКС-недвижимости. Налог на регистрацию для таких объектов составляет 20%.
- Помимо данных налогов уплачивается ряд второстепенных платежей: ипотечный сбор Imposta Ipotecaria), кадастровый сбор (Imposta Catastrale), налог на регистрацию (Imposta di Registro).
- Не следует забывать и о комиссионном вознаграждении риэлтору. Как правило, сумма вознаграждения является официальной и прописывается в договоре купли-продажи. Цены выставляемых на продажу объектов недвижимости не включают комиссию риэлтора.
Расчет затрат при покупке объектов недвижимости в Италии:
При покупке новостройки:
1. НДС = 10% от цены продажи
2. Фиксированный ипотечный налог 168€ (вне зависимости от того, приобретается ли собственность в кредит или нет)
3. Фиксированный кадастровый налог - 168€
4. Гербовый сбор за перерегистрацию права собственности - 168€
5. Услуги нотариуса в среднем 2%
6. Услуги адвоката – в среднем 1500 ЕВРО
7. Комиссия агентства - 3-5% в зависимости от стоимости объекта + НДС 20% от суммы комиссии
Итого: в среднем 17% от цены продажи + 2000 €
В случае, если жилая недвижимость (квартира, вилла) покупается на вторичном рынке, покупатель уплачивает:
1. Налог на переход права собственности - 7%
2. Ипотечный сбор - 1%
3. Кадастровый налог - 2%
4. Услуги нотариуса в среднем 2%
5. Услуги адвоката – в среднем 1500 ЕВРО
6. Комиссия агентства - 3-5% в зависимости от стоимости объекта + НДС 20% от суммы комиссии
Итого: в среднем 17% от регистрационной стоимости недвижимости + 1500 ЕВРО
ПРИ ПОКУПКЕ НОВОСТРОЕК В РАЙОНЕ КАЛАБРИИ КОМИССИИ АГЕНТСТВА НЕ ВЗИМАЕТСЯ.
Это означает, что при покупке нового апартамента стоимостью 300 000 евро, Вы при покупке заплатите максимально 353 000 евро. Однако пугаться не стоит. Все платежи исчисляются по сумме налоговой оценки объекта, которая составляет 70-80% договорной цены. Бывают и уникальные случаи, когда налоговая оценка объекта, продаваемого за 290 000 евро, составляет 42 000 евро. При выборе объекта поинтересуйтесь его налоговой оценкой.
Есть ли возможность минимизации данных налогов?
- Да, есть официальный способ минимизации с использованием юридической конструкции "первого дома". Если в течение 18 месяцев после сделки Покупателю удастся получить Вид на жительство в Италии, зарегистрироваться в ней, то купленная недвижимость перейдет в категорию "первого дома" и НДС можно будет снизить до 4%. Если Покупателю будет отказано в Виде на жительство и регистрации по месту нахождения купленной недвижимости, то он обязан доплатить оставшиеся 6% и штраф в размере 30% от суммы недоплаты. Гарантировать получения ВНЖ в Италии практически невозможно, поэтому данный способ является весьма рискованным.
- Регистрация итальянской компании, внесение объекта в уставный капитал компании и продажа долей компании. В этом случае налогообложение Покупателя минимально, однако продавец должен уплатить 19% налога на прирост капитала и следует подумать о том, как сделать сделку комфортной для обеих сторон. Покупка на оффшорные компании не рекомендуется, она влечет за собой повышенное налогообложение.
- Регистрация итальянской компании (или использование европейской компании) и покупка новостройки на имя этой компании. В этом случае не уплачивается НДС.
|
.jpeg)
